Das Paradies für wohlhabende Resort-Neulinge verloren

ANGUILLA, Britisch-Westindien - Robert Sillerman hat ein Milliarden-Dollar-Vermögen angehäuft, um Medien- und Unterhaltungsunternehmen zu kaufen und zu verkaufen. Zu seinen erfolgreichsten Deals gehört der Kauf des Fernseh-Franchise „American Idol“.

Mr. Sillermans Siegesserie endete an einem verführerischen Strandabschnitt auf dieser winzigen karibischen Insel.

Sein Luxushotel, seine Eigentumswohnung und sein Golfresort Temenos sind halb gebaut und haben kein Geld mehr. Der Schöpfer von „American Idol“, Simon Fuller, und der Schriftsteller Dan Brown haben unter anderem Einzahlungen für Millionen-Dollar-Villen geleistet. Es ist nicht klar, wann oder ob ihre Ferienhäuser fertiggestellt werden.

"Ich fühle Reue und ich bereue es", sagte Herr Sillerman in einem Interview in seinem Büro in Manhattan. Er sagte, er rechne nicht mehr damit, die 180 Millionen Dollar zurückzuerhalten, die er persönlich in Temenos investiert habe. "Ich glaube, ich habe ein Element der Hybris gezeigt", sagte er. Resortentwicklung "war in keiner Weise mein Fachgebiet."

Für einige äußerst wohlhabende Amerikaner wie Mr. Sillerman sind die während des Immobilienbooms getätigten Investitionen in Trophäenhotels zu großen Belastungen geworden.

Einige neu eröffnete Immobilien generieren nicht genügend Bargeld, um die Betriebskosten zu decken. Der Bau anderer wird gestoppt, da sich Kreditgeber und Investoren zurückziehen. In den ersten neun Monaten des Jahres haben Entwickler nach Angaben des Forschungsunternehmens Lodging Econometrics 43 Luxushotels mit insgesamt rund 9,300 Zimmern in den USA und der Karibik verschoben oder storniert.

Während erfahrene Hoteliers an Booms und Büsten gewöhnt sind, erhalten die Neuankömmlinge eine ernüchternde Lektion in den Risiken des Besitzes und der Entwicklung von High-End-Unterkünften, die von der Immobilienpleite schwer getroffen wurden.

Eine Investmentgruppe unter der Leitung von Michael Inc., dem Gründer von Dell Inc., erwarb 2006 gemeinsam mit Rockpoint Capital LLC das Four Seasons Hualalai in Hawaii. Seitdem ist der jährliche Cashflow des Hotels mit 243 Zimmern von 7.9 Mio. USD auf 20.6 Mio. USD gesunken Die Auslastung ging um 33 Prozentpunkte auf 54% zurück. Ein Hotelmanager sagt, ein Teil des Rückgangs sei auf eine Renovierung zurückzuführen, bei der einige Zimmer vorübergehend geschlossen wurden.

Ty Warner, der Beanie Baby-Mogul, könnte sein zusammengesunkenes Four Seasons New York und drei andere Luxushotels durch Zwangsvollstreckung verlieren, es sei denn, er kann eine um ein Jahr verlängerte Verlängerung der verbrieften Hypothek in Höhe von 345 Millionen US-Dollar, die am 9. Januar fällig wird Rating-Unternehmen Realpoint LLC.

Der Gründer der Microsoft Corp., Bill Gates, ist an der Hotelfront auf mehrere Probleme gestoßen. 2007 erwarb seine persönliche Investmentgesellschaft zusammen mit dem saudischen Prinzen Alwaleed bin Talal Four Seasons Hotels & Resorts, das 82 Luxusimmobilien verwaltet, für 3.4 Milliarden US-Dollar. Seitdem ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer in diesen Immobilien um 25% gesunken. Darüber hinaus schließt seine Investmentgesellschaft das Terranea Resort mit 582 Zimmern in Palos Verdes, Kalifornien, ab, das kurz nach seiner Eröffnung im Juni einen Kredit in Höhe von 110 Mio. USD von Mr. Gates 'Firma in Verzug gebracht hatte.

Der Gründer von EBay Inc., Pierre Omidyar, ist ein bedeutender Investor in Montage Hotels & Resorts, das zwei Luxushotels in Kalifornien besitzt und eines in Utah eröffnen wird. In seinem neuen Boutique-Hotel in Beverly Hills liegt die Auslastung bei etwa 60%, und nur vier der 20 Residenzen wurden bisher verkauft.

Vor Jahren befanden sich die meisten großen Hotels und Resorts im Besitz von Unternehmen wie Hilton Worldwide Inc. und Marriott International Inc. In den späten 1980er Jahren begannen die großen Hotelunternehmen, ihre Immobilien zu verkaufen, um sich auf die Verwaltung und den Betrieb von Hotels anderer zu konzentrieren.

Wohlhabende Investoren betrachten High-End-Hotels und -Resorts manchmal als eine Möglichkeit, ihre persönlichen Ansätze für luxuriöses Wohnen hervorzuheben, sagt Jim Taylor, stellvertretender Vorsitzender der Harrison Group in Waterbury, Connecticut, die die Ausgaben- und Investitionsgewohnheiten der Reichen verfolgt. "Es ist ein Geschäft ... in dem sie eine eindeutige Vorstellung davon haben, was funktioniert", sagt er. "Es gibt auch einen Ego-Wert im Besitz eines Hotels."

Die Branche befindet sich derzeit in einem großen Einbruch. Seit 2007 sank der Umsatz pro verfügbarem Zimmer in nordamerikanischen Luxushotels, einschließlich in der Karibik, laut Smith Travel Research um 26% auf durchschnittlich 141.58 USD. Dies entspricht einem Rückgang von 18% auf 56.53 USD für alle US-Hotels. In diesem Jahr ist die Auslastung der nordamerikanischen Luxusresorts laut Smith Travel um 10 Prozentpunkte auf 60.3% gesunken und liegt damit über dem Acht-Punkte-Wert aller nordamerikanischen Hotels.

In den letzten Jahren des Booms begonnene Luxushotels, die die Sache möglicherweise noch verschlimmern, werden nun fertiggestellt, was das Angebot erweitert. "Ich denke, wir schauen uns sieben bis zehn Jahre an, bevor Luxus wieder dahin zurückkehren kann, wo er früher war", sagt Björn Hanson, Associate Professor für Unterkunft an der New York University.

Herr Sillerman hat auch Probleme in Las Vegas, wo eine seiner Firmen 18 Morgen auf dem Strip kaufte, um ein Casino-Hotel zu bauen. Das Projekt wurde nie gestartet, die Hypothek in Höhe von 475 Millionen US-Dollar ist in Verzug und das Land soll im Rahmen eines vorgefertigten Insolvenzantrags versteigert werden.

Bevor er in die Hotelbranche eintauchte, hatte Herr Sillerman eine hervorragende Erfolgsbilanz beim Aufbau und Verkauf von Unternehmen. Er ist ein schlanker, glatzköpfiger 61-Jähriger mit einem dicken Schnurrbart und spricht aufgrund eines Kampfes gegen Krebs im Jahr 2001 mit anhaltender Raspel.

Der gebürtige New Yorker Sillerman begann in den 1970er Jahren mit dem Kauf von Radiosendern und schloss sich mit dem Discjockey „Cousin Brucie“ Morrow zusammen. In den nächsten zwei Jahrzehnten kaufte er viele Radio- und Fernsehsender. 1998 verkaufte er sein 120-Sender-Unternehmen SFX Broadcasting für 1.2 Milliarden US-Dollar an Capstar Broadcasting Corp. "Es ist schwer, etwas zu schreiben, das besser läuft als SFX Broadcasting", sagt er.

Anschließend begann er mit dem Ausbau eines Geschäfts, das Konzertsäle und Musikförderungsunternehmen kaufte, und setzte darauf, dass eine größere Größe ihm mehr Einfluss bei der Buchung von Pop- und Rockmusikern verschaffen würde. Er verkaufte das Unternehmen SFX Entertainment im Jahr 2000 für 3 Milliarden US-Dollar an Clear Channel Communications Inc.

Er hatte sogar viel Glück am Broadway. Nach dem Treffen mit dem Entertainer Mel Brooks im Jahr 1998 erklärte sich Herr Sillerman bereit, 2 Millionen US-Dollar zur Finanzierung von Mr. Brooks '"The Producers" einzubringen. Das Musical entwickelte sich zu einer der umsatzstärksten Produktionen seit Jahrzehnten.

Herr Sillerman gründete 2004 sein jüngstes Unternehmen, CKx Inc., das 100 Millionen US-Dollar für eine 85-prozentige Beteiligung an Elvis Presley Enterprises ausgab, zu der auch die Verwaltung von Graceland gehört, dem Nachlass des verstorbenen Sängers in Memphis, Tennessee. Er kaufte die Vermarktungsrechte für den Namen des Boxers Muhammad Ali. Im Jahr 2005, nach der dritten Staffel von "American Idol", kaufte CKx 19 Entertainment, Produzent dieses Hit-Programms und der Tanzwettbewerbs-Show "So You Think You Can Dance", für 190 Millionen US-Dollar. Die Shows und die damit verbundenen Geschäftsbereiche erzielten 224 einen Umsatz von 75 Millionen US-Dollar und ein Betriebsergebnis von 2008 Millionen US-Dollar für CKx, berichtet das Unternehmen.

Jonathan Knee, ein ehemaliger Banker bei der Goldman Sachs Group und Morgan Stanley, der mit Mr. Sillerman verhandelt hat, sagt, der Investor habe einen „unglaublichen Instinkt für gute Geschäfte“ und habe immer darauf geachtet, dass Star Power die Entscheidungen des Unterhaltungsgeschäfts nicht beeinflusst. "Ich vermute, dass Immobilien ein Bereich sind, der branchenspezifisches Wissen erfordert", sagt Knee. "Und mir ist nicht bewusst, dass dies Bobs besonderes Fachwissen war."

Herr Sillerman betrat Anguilla zum ersten Mal im Jahr 1982 und besuchte ihn im Laufe der Jahre häufig, um dort 2007 ein Haus fertigzustellen. Die Insel - ein kleines, flaches Gebiet mit Kalkstein-, Korallen- und Buschvegetation - hat nur 14,000 Einwohner. Die unberührten Strände und Korallenriffe ziehen nicht so viele Touristen an wie andere karibische Inseln.

Anguillas Regierung hat die Insel als Reiseziel für wohlhabende Urlauber positioniert und die Größe der Resorts auf etwas mehr als 150 Hotelzimmer beschränkt. Eine Handvoll Luxus-Rückzugsorte dominieren den Tourismus, darunter das CuisinArt Resort & Spa mit 102 Wohneinheiten, das 1999 von Leandro Rizzuto, Inhaber der Haushaltswarenmarken Cuisinart und Conair Corp., eröffnet wurde.

Im Jahr 2002 schlug Herr Sillerman Anguillas Regierung vor, den ersten Golfplatz der Insel zu bauen. Der Chefminister von Anguillan, Osbourne Fleming, schlug Herrn Sillerman vor, ein Fünf-Sterne-Resort zu errichten, um den Kurs zu begleiten. Der Politiker stellte sich vor, dass das Resort 500 dauerhafte Arbeitsplätze und Hunderte von Baujobs bieten würde. Er verpflichtete sich, auf Steuern auf importierte Möbel und Baumaterialien für das Hotel zu verzichten.

Herr Sillerman brachte die Idee zu Flag Luxury Properties LLC, einem Hotelentwickler, in den er investiert. Paul Kanavos, Chief Executive von Flag, warnte ihn, dass die Hotelentwicklung in der Karibik riskant sei und oft von den Launen der lokalen Regierungen abhänge, erinnert sich Sillerman. Da die meisten Baumaterialien und Arbeitskräfte importiert werden müssen, dauert der Bau in der Karibik oft doppelt so lange und kostet mindestens 30% mehr als in den USA

Die Herren Sillerman und Kanavos beschlossen, trotz der Risiken fortzufahren. "Ich denke, es war eine Kombination aus dem Wunsch, noch mehr für die Insel zu tun, und der Überzeugung, dass dies eine produktive Investition sein würde", sagt Sillerman.

Die Regierung von Herrn Fleming hat 200 Morgen zusammengeschustert, um Temenos und seinen Golfplatz zu pachten, und Flag hat weitere 80 Morgen gekauft. Die Bauarbeiten begannen im Jahr 2005. Einige der 78 geplanten Villen und Anwesen wurden an Mr. Sillermans Freunde und Mitarbeiter verkauft, darunter an Mr. Fuller, den Schöpfer von „American Idol“, und Mr. Brown, Autor von „The Da Vinci Code“. Laut Flag waren im vergangenen Jahr drei Viertel der Einheiten unter Vertrag, wobei Käufer Einlagen von bis zu 30% bezahlten. Der Golfplatz und das Clubhaus wurden 2007 eröffnet.

Die Entwickler planten ein Hotel mit 32 Wohneinheiten, das von der Marke St. Regis von Starwood Hotels & Resorts Worldwide betrieben wird und über Nachtpreise zwischen 900 und 1,500 US-Dollar bietet.

Temenos - ein griechisches Wort für Heiligtum - war bald mit Problemen behaftet. Die Treibstoff- und Frachtkosten stiegen während des Baus stark an. Die Baumaterialkosten stiegen von 30 bis 2005 um 2007%, sagt Herr Kanavos von Flag.

Anguilla hatte festgelegt, dass Anguillans die erste Überlegung für Bauarbeiten machen sollte. Herr Kanavos sagt, dass die Anforderung zu Arbeitskräftemangel und Ineffizienzen führte, was zu Verzögerungen führte. Flag habe die Erlaubnis der Regierung, Arbeiter zu importieren, erst zwei Jahre nach Baubeginn erhalten, sagt er. Anguilla verlangte auch, dass Baumaschinen von lokalen Unternehmen geleast werden, was laut Kanavos die Kosten um Millionen von Dollar erhöhte.

Herr Fleming, Anguillas Ministerpräsident, bestritt in einem Interview, dass die Bauvorschriften der Regierung zu Kostenüberschreitungen geführt hätten. "Es gab Mängel" in der Planung von Flag, sagte er und lehnte es ab, näher darauf einzugehen. Flaggenbeamte stellen fest, dass das Unternehmen den Bau mehrerer US-Resorts pünktlich und im Rahmen des Budgets abgeschlossen hat.

St. Regis, die Marke von Starwood Hotels, forderte eine Erweiterung des Herrenhauses des Resorts, was die Entwicklung weiter verlangsamte. St. Regis zog sich im November 2007 aus dem Projekt zurück und wurde letztes Jahr durch Baccarat Hotels & Residences ersetzt, eine Luxushotelmarke, die von Barry Sternlicht, dem ehemaligen Geschäftsführer von Starwood, ins Leben gerufen wurde.

Angesichts steigender Kosten wandte sich Flag wiederholt an Herrn Sillerman, um mehr Kapital einzubringen, und bat jedes Mal um 5 bis 10 Millionen Dollar. Herr Sillerman sagt, er habe viele der Anfragen erfüllt, aber schließlich aufgehört. "Ich musste einen objektiveren Ansatz wählen", sagt er. "Es schien, als gäbe es kein Ende für die Anfragen, und die beste Wahl war, sich neu zu organisieren", indem man externe Investoren suchte.

Herr Sternlichts Baccarat zog sich zurück und verwies auf das Versäumnis des Projekts, zusätzliche Finanzmittel zu erhalten. Herr Sternlicht verklagte Herrn Sillerman im Juni vor einem Gericht in New York, um 25 Millionen Dollar zurückzuerhalten, die sein Unternehmen investiert hatte. Herr Sillerman bestreitet, dass er dieses Geld schuldet.

Kürzlich zahlte Herr Sillerman 21.4 Millionen US-Dollar, um eine persönliche Garantie für die in Verzug befindliche Hypothek des Resorts in Höhe von 180 Millionen US-Dollar zu erfüllen.

Der von Greg Norman entworfene Golfplatz ist geschlossen. Flag schätzt, dass bis zu 120 Millionen US-Dollar mehr benötigt werden, um den Bau des Resorts abzuschließen. Aber nach mehr als einem Jahr der Suche haben Flag und Mr. Sillerman noch keine neuen Unterstützer gefunden.

Da das Projekt ins Stocken geraten ist, hat es nicht die erwarteten lokalen Arbeitsplätze und Steuereinnahmen hervorgebracht. Dies trug dazu bei, dass Anguilla Ausgabenkürzungen vornehmen musste, beispielsweise die staatlichen Gehälter um 5% bis 15% zu senken, sagt Fleming.

"Dieses Projekt war das wichtigste Projekt, das Anguilla jemals hatte", sagt Fleming. "Jede Person in Anguilla wurde durch ihre Nichterfüllung negativ beeinflusst."

Herr Sillerman sagt, dass Temenos schließlich abgeschlossen sein wird. "Ich würde es gerne fertigstellen, mehr für die Villenbesitzer und die Menschen in Anguilla", sagt er. "Ich habe längst jede Möglichkeit abgeschrieben, mein Geld zurückzubekommen."