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Erholung des Hotelmarktes: Blick auf Deutschland, Spanien und Griechenland

Hotelgewinne steigen, aber wird das so bleiben?
Hotelgewinne steigen, aber wird das so bleiben?
Geschrieben von Jürgen T Steinmetz

Die Hotelpreise sind während der COVID-19-Krise weitgehend unverändert geblieben und Branchenexperten erwarten bis 2024 eine vollständige Erholung des internationalen Hotelmarktes.
Da die meisten Hotelbetreiber die Mietbedingungen neu verhandelten, konnten in vielen Märkten größere Verluste verhindert werden.
Eine Umfrage von Tranio gibt Aufschluss über die Entwicklung der Branche.

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  • Im August 2021, Tranio hat sich mit dem International Hotel Investment Forum (IHIF), um eine gemeinsame Umfrage zu den Auswirkungen der weltweiten COVID-19-Pandemie auf das Gastgewerbe seit März 2020 durchzuführen und herauszufinden, was wir in Zukunft vom Markt erwarten können. 
  • Die Umfrage stellte mehr als 160 Branchenexperten aus ganz Europa Fragen, die darauf abzielten, ein umfassendes Verständnis des Appetits, der Stimmung und anderer Faktoren zu schaffen, die seit Beginn der Pandemie internationalen Immobilieninvestitionen zugrunde liegen. 
  • Die meisten Umfrageteilnehmer (59 %) waren Immobilien- oder Gastgewerbefachleute, 16 % waren Hotelbetreiber, 13 % bezeichneten sich als Investoren. Die Kategorie „Sonstige“ (12 %) umfasste andere Branchenexperten wie Anlageberater, Universitätsprofessoren und Journalisten.

Die Umfrage ergab, dass die meisten Experten davon ausgehen, dass sich das Gastgewerbe in den nächsten drei Jahren erholen wird, obwohl die Situation in einigen Ländern von den Impfraten abhängen wird. Der deutsche, der spanische und der griechische Markt würden sich nach Ansicht der Befragten im Hinblick auf eine rasche Erholung stärker als andere erweisen. Darüber hinaus werfen Nuancen in den Antworten der Befragten Licht auf eine gemischte Mischung von Perspektiven, die derzeit auf dem Markt im Spiel sind. 

In den USA 21 von 25 Hotelmärkte sind im Kommen.

52% glauben, dass sich der Hotelmarkt bis 2024 erholen wird

Die Mehrheit der Befragten äußerte die Überzeugung, dass sich der Hospitality-Markt innerhalb von drei Jahren auf das Vorkrisenniveau erholen wird. Mehr als die Hälfte – 52 % – der Teilnehmer prognostizieren eine Rückkehr zur Normalität bis 2024, weitere 32 % sind optimistisch, dass die Dinge bis 2023 wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren werden. 

Weniger als 7% erwarten eine vollständige Erholung bis 2022. Einer dieser Befragten, Alexander Schneider von Nikki Beach Hotels and Resorts, erwartet, dass der Freizeitmarkt 2022 eines seiner stärksten Jahre erleben wird. Andere sind in ihren Prognosen jedoch vorsichtiger. Ein Befragter, der seinen Namen nicht preisgab, meinte, dass sich Hotels im massiven Tourismussektor nur erholen werden, wenn die Preise steigen und sich die Betriebsmodelle ändern.

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Insbesondere die Hotelbetreiber schienen am optimistischsten zu sein: 44% teilten die Erwartungen einer vollständigen Erholung im Jahr 2023 oder 2024, während 6% das Jahr 2022 als das Jahr wählten, in dem sich die Dinge wieder normalisieren würden. Anleger hingegen waren vorsichtiger. Die Mehrheit der Anleger (87%) erwartet eine Erholung in den nächsten drei Jahren und niemand glaubt, dass dies im Jahr 2022 eintreten wird. 

Unter Immobilien- und Gastgewerbefachleuten erwarten 51% eine Erholung des Marktes im Jahr 2024, während 35% glauben, dass dies etwas früher, im Jahr 2023, eintreten wird. Etwa 5% erwarten, dass sich der Markt im Jahr 2022 wieder normalisiert, während weitere 5% dies glauben wird zwischen 2026 und 2030 stattfinden.

Obwohl die meisten Investoren keine schnelle Erholung erwarten, blicken die meisten von ihnen optimistisch in die Hotelbranche in den kommenden Jahren – ein Trend, den auch die Hospitality Insights deutlich zeigen berichten für das zweite Quartal 2021. Insgesamt 85% der Investoren äußerten dem Bericht zufolge einen positiven Investitionsausblick für die Hotellerie, während 13% neutral und nur 2% pessimistisch waren. Hospitality Insights beobachtet seit Beginn der Pandemie die Käufer- und Verkäuferstimmung im Hotelsegment. Hotels stehen im dritten Quartal in Folge an der Spitze der Liste als beste Investitionsmöglichkeit in den nächsten 12 Monaten, gefolgt von Serviced Apartments und Resorts.

Experten glauben, dass Deutschland und Spanien die schnellste Erholung der Hotellerie erleben werden

Mehr als ein Drittel (35 %) der Befragten glaubt, dass sich der deutsche Markt schneller erholen wird als andere. Rund 30 % gehen davon aus, dass sich auch der spanische Markt schnell erholen wird. 

Von den Hotelbetreibern entschieden sich 31 % für Deutschland und jeweils 25 % für Griechenland, Italien und Spanien. Mehr als ein Viertel, 27 % der Immobilien- oder Gastgewerbefachleute glauben, dass sich Griechenland am schnellsten erholen wird, aber die Mehrheit stimmte immer noch für Deutschland und Spanien.

Mehr als zwei Drittel der Anleger – 69 % – äußerten das größte Vertrauen in den britischen Markt, während sich der Rest auf Deutschland und Griechenland bezog. Laut dem neuesten Bericht von STR weist das britische Gastgewerbe die höchste Erholungsrate in Europa auf, angetrieben von Freizeithotels.

Einige der Befragten, die sich für „andere“ entschieden haben, erwähnten in den Kommentaren die Vereinigten Staaten, Asien im Allgemeinen sowie die Türkei und China im Besonderen. Kirk Pankey, President und Senior Director bei Lagundi Hospitality, meinte, dass die am stärksten geimpften Länder die schnellste Markterholung haben würden. 

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Die Hotelpreise sind größtenteils unverändert geblieben 

Die Kaufpreise von Hotels sind unverändert geblieben oder sind um 5 % oder weniger gefallen, so eine deutliche Mehrheit (78.6 %) unserer Befragten.

Bei den Preisänderungen gehen die Meinungen der befragten Gruppen auseinander. Hotelbetreiber bildeten die pessimistischste Gruppe, wobei nur 44 % der Meinung waren, dass sich die Preise entweder nicht geändert haben oder um bis zu 5 % gefallen sind. Inzwischen glauben 38 % der Betreiber, dass die Preise um mehr als 15 % oder sogar 20 % gefallen sind. Gleichzeitig sind 85 % der Immobilien- oder Gastgewerbefachleute und 81 % der Anleger der Meinung, dass sich die Preise nicht verändert haben oder um rund 5 % gefallen sind.

Die quantitativen Daten der Umfrage wurden vom geschäftsführenden Gesellschafter von Tranio, George Kachmazov, bestätigt, der bestätigte, dass es derzeit trotz der anhaltenden Marktkrise praktisch unmöglich ist, qualitativ hochwertige Hotelimmobilien in guten Lagen zu niedrigen Preisen zu kaufen.

„Es gibt mehrere Treiber, die sich auf die Preise auswirken: Die Liquidität am Markt ist im weitesten Sinne aus den Charts, als Folge der Geldpolitik der Staaten. Banken, also die Eigentümer von durch Hotelimmobilien besicherten Krediten, sind Vermietern gegenüber loyal. Sie sehen häufig davon ab, Sicherheiten zu beschlagnahmen, bieten aber auch Kreditstundungen an. Um heute eine Hotelimmobilie mit einem soliden Abschlag (mit einer Nettoentwicklungsrendite von 6% oder mehr) zu erwerben, sollte man sich generell Projekte in nicht idealen Lagen anschauen, die nicht von institutioneller Größe oder renovierungsbedürftig sind. Außerdem können Immobilien mit einem erheblichen Anteil am MICE-Umsatz jetzt mit einem Rabatt von mehr als 10-20 % auf die Vorverkaufspreise erworben werden. Für große Immobilien in Top-Lagen in gutem Zustand beträgt der höchste Rabatt, den man zu diesem Zeitpunkt erhalten kann, nach unseren Schätzungen 5-7%“, sagte Kachmazov.

Andere Befragte gaben an, dass bei den Hotelpreisen eine erhebliche Angebots-Brief-Lücke besteht. „Die Entwöhnung der Eigentümer von jeglicher staatlichen Unterstützung wird eine Menge Neuausrichtung des Kapitalstapels und Schmerzen durch den Sektor verursachen. Der Transaktionsmarkt befindet sich noch in einer ausgesetzten Animation“, sagte einer der Investoren.

Die meisten befragten Hotelbetreiber gaben an, ihre Mietbedingungen neu verhandelt zu haben

Diese Umfrage zeigt auch, wie die Betreiber auf die Pandemie reagiert haben. Die Mehrheit der Befragten (70%) gab an, dass die Betreiber die Mietbedingungen neu verhandelt haben. Laut unseren Antworten haben sich die Betreiber selbst in etwa 59 % der Fälle für diese Option entschieden. Bei Anlegern waren es 63 % und bei Immobilienprofis 74 %. 

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Die Ergebnisse bei der Antwort „Keine Miete bezahlt“ unterscheiden sich fast um den Faktor zwei: Betreiber selbst wählten diese Antwort nur in 13 % der Fälle, während Investoren und Immobilienfachleute diese Antwort in 26 % bzw. 25 % der Fälle gaben .

Beliebte Lösungen für Betreiber während der Pandemie waren auch die Umstellung auf Hybridverträge und Managementvereinbarungen mit Eigentümern, wobei 34 % bzw. 9 % aller Befragten diese Antworten gaben. Gleichzeitig haben sich die Betreiber nur in 18 % (Wechsel zu Hybridverträgen) bzw. 5 % (Verwaltungsvertrag) der Fälle selbst für diese Optionen entschieden.

Viele Hotels haben während der Pandemie auf mittel- und langfristige Mietverträge umgestellt

Fast die Hälfte oder 41 % der Befragten glauben, dass viele Hotels während der Pandemie mittel- und langfristige Mietverträge bevorzugt haben. Darüber hinaus glauben 32 % der Experten, dass viele Hotels in Coworking Spaces umgewandelt wurden und 17 %, dass sie Geisterküchen oder Dark Stores eröffnet haben.

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„Die große Veränderung nach der Pandemie war der Anstieg von Langzeitunterkünften mit großen Ketten, die ihre Angebote optimieren, um Langzeitgäste unterzubringen“, sagte einer der Umfrageteilnehmer.

Nur 10.2 % gaben an, dass trotz der zuletzt steigenden Nachfrage nach Seniorenwohnungen viele Hotels in Altersheime umgewandelt wurden. Ein Umbau von Hotels in Seniorenheime ist laut Tranio-Spezialisten aufgrund unterschiedlicher technischer Voraussetzungen oder ungeeigneter Standorte nur selten möglich. 

Einige der Immobilien- oder Hotelfachleute unserer Befragten wiesen darauf hin, dass Hotels auf Obdachlosenunterkünfte umgestiegen sind, Unterkünfte für medizinisches Personal bereitgestellt oder COVID-Testzentren eröffnet haben. „Die meisten Hotels blieben geschlossen und nur wenige boten öffentliche Dienstleistungen an“, sagte Joan E. Capella, Director M&A bei Iberolat Consulting & Investment.

Verbesserte Impfraten werden die Erholung des Hotelmarktes vorantreiben

Auf die Frage, was ihrer Meinung nach die Genesung nach der Pandemie vorantreiben würde, wiesen die Befragten nachdrücklich auf die Impfraten hin. Obwohl es mehrere mögliche Antworten auf diese Frage gab, argumentierten 71 % der Befragten, dass die Impfraten der aussagekräftigste Faktor seien. Die Wiederbelebung des internationalen Tourismus und der Weltwirtschaft waren mit 58 % bzw. 46 % die zweithäufigsten Antworten. Darüber hinaus glauben 23%, dass der Hotelmarkt durch die Wiedereinführung von Messen und Business-Events einen Schub bekommen wird. Einer der Experten erwähnte, dass sich der Geschäftstourismus erst erholen wird, „wenn die Reisebeschränkungen aufgehoben werden und die Zahl der geimpften Personen 80 % übersteigt“.

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Einer der Befragten erwähnte berührungslose Technologie und KI als eines der Werkzeuge, die „die Denkweise des Tourismus und des Gastgewerbes in Bezug auf Waren“ verändern könnten.

Einige Teilnehmer gaben an, dass staatliche Unterstützung, insbesondere in Irland und Slowenien, dem Gastgewerbe geholfen hat, schwere Zeiten zu überstehen. Ein Vertreter der slowenischen Immobilienagentur Investmond erwähnte, dass die Bürger in Slowenien staatliche Coupons erhielten, die es ermöglichten, lokale Hotels zu 100 % auszulasten. „Auf dem Immobilienmarkt in Slowenien stiegen die Preise von Januar bis August 40 um 2021 %“, kommentierten sie.

„Meiner Meinung nach wird neben der allgemeinen wirtschaftlichen Erholung auch der zunehmende Nationaltourismus in den jeweiligen Ländern ab 2022 zu einer beschleunigten Erholung des Hotelmarktes beitragen“, sagte Detlef Lauterbach von DELA.

Auch wir von Tranio blicken optimistisch in die Erholung der Hotellerie und suchen nach einer Möglichkeit, kleine renovierungsbedürftige Hotels vergünstigt zu kaufen und auf die Zeit der Markterholung vorzubereiten – um Services zu renovieren, zu optimieren und zu digitalisieren.

Quelle:  https://tranio.com/

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Über den Autor

Jürgen T Steinmetz

Jürgen Thomas Steinmetz ist seit seiner Jugend in Deutschland (1977) kontinuierlich in der Reise- und Tourismusbranche tätig.
Er gründete eTurboNews 1999 als erster Online-Newsletter für die weltweite Reisetourismusbranche.

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