Europäische Hoteltransaktionen: Was im Jahr 2022 zu erwarten ist

Europäische Hoteltransaktionen: Was im Jahr 2022 zu erwarten ist
Europäische Hoteltransaktionen: Was im Jahr 2022 zu erwarten ist
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Geschrieben von Harry Johnson

Der Transaktionsmarkt baut sich weiter aus, mit begehrten Trophäenanlagen und Plattformen, da der pandemiebedingte Rückgang des Handels in diesem Sektor die Anleger nicht abschreckt.

Segmente, die bisher an der Peripherie des Hotelmarktes lagen, konnten ihren Weg in die Aufmerksamkeit der Anleger finden, da Produkte wie Extended Stay, die offen bleiben konnten, immer attraktiver wurden.

Der Transaktionsmarkt in Europa ist noch nicht so weit wie in den USA US, wo die Entscheidung zur Zwangsvollstreckung tendenziell schneller getroffen wird. Europäische Kreditgeber haben den Ruf, nachsichtiger zu sein und sich auf ihre langfristigen Beziehungen zu ihren Kunden zu konzentrieren, was teilweise auf die unterschiedliche Denkweise der Kreditgeber und teilweise auf die unterschiedlichen Gesetze in den verschiedenen Gerichtsbarkeiten in den Regionen zurückzuführen ist.

Europa hat eine gewisse Aktivität in begrenzten Dienstleistungen und Markenhotels sowie Hotels in Familienbesitz erlebt, von denen letztere unter enormen Druck geraten sind, da die volatile Erholung anhält. Obwohl wir aufgrund der herausfordernden Wiederherstellung und der Rückzahlung der staatlich unterstützten Kredite viele Cashflow-Probleme sehen, gibt es viel mehr Nachfrage nach Hotels als Hotels auf dem Markt, was dafür gesorgt hat, dass die Preise hoch bleiben, und wir haben noch nicht die Distressed Pricing gesehen, die viele erwartet haben. Schauen wir uns die großen europäischen Transaktionen der vergangenen Monate an.

In Paris, die Hotel Pont Royal Paris wurde von Colony Capital für eine nicht genannte Gebühr verkauft, die sich Berichten zufolge auf über 1 Million US-Dollar pro Schlüssel für den Standort in Saint-Germain-des-Prés im Quartier Latin der Stadt beläuft.

Auch in Paris deuten Berichte darauf hin, dass das Crowne Plaza in Neuilly Teil des Icade-Portfolios in einem Joint Venture mit Artbridge Investments werden wird. Es wird angenommen, dass das Objekt – etwas außerhalb des Stadtzentrums – für fast 100 Millionen Euro verkauft wurde und voraussichtlich 2026 in Wohnungen umgewandelt werden soll.

Trotz Bedenken hinsichtlich der Leistung von Hotels im Stadtzentrum gab es einige zusätzliche Deals in diesem Segment, mit dem Crowne Plaza Blackfriars, einem gehobenen Hotel mit 204 Zimmern in London, das zu einem nicht genannten Preis an LaSalle verkauft wurde, und dem Kauf des Regent Hotels Berlin an von Blackstone verwaltete Immobilienfonds.

Auch Spanien blieb im Vorfeld der Pandemie ein beliebtes Ziel für Transaktionen, so kaufte Union Investment das Hotel Barcelona 1882 für 75 Millionen Euro vom Schweizer Investor Partners Group. Das Hotel wurde in Radisson Blu umbenannt. Neben dem 2013 erworbenen Barceló Raval war es das zweite Hotel von Union Investment in Barcelona und im UniImmo: Europa-Portfolio.

In Madrid verkaufte der von ActivumSG Capital Management beaufsichtigte Iberia Fund I das Hard Rock Hotel Madrid mit 161 Zimmern im Museumsviertel für 65 Millionen Euro an Arlaes Management. Das Hotel wurde 2021 eröffnet und wird weiterhin von Hard Rock International betrieben.

An anderer Stelle in Madrid verkaufte Único Hotels das Hotel Único Madrid für eine nicht genannte Summe an A&G Private Banking. Nach der Transaktion wird Único Hotels das Hotel im Rahmen eines 20-jährigen Pachtvertrags weiter betreiben, der mehrere Rückkaufoptionen für den Betreiber beinhaltet.

Im benachbarten Lissabon, Portugal, kaufte der Imofomento-Fonds von BPI das InterContinental Estoril für rund 22 Millionen Euro von Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, verwaltet von TF Turismo Fundos. Die Website wird weiterhin von IHG verwaltet.

Trophy-Assets haben auch weiterhin ihre Attraktivität bewahrt, da die Investoren einen kaufen und dann eine erweiterbare Plattform schaffen möchten. Mehrere staatliche Fonds aus dem Nahen Osten suchen aktiv nach diesen seltenen Vermögenswerten oder entwickeln international kleinere gehobene Luxushotelgruppen. Dieses Ende des Marktes steht aufgrund des Arbeitskräftemangels am stärksten unter Druck, aber es gibt eine Reihe von Techniken, die Sie anwenden können, um Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten (Link zu einem früheren Artikel), was bedeutet, dass dies kein Problem sein muss.

Das Interesse an Resorts war größer denn je, und einige von ihnen haben während der Pandemie aufgrund ihrer Attraktivität und Widerstandsfähigkeit Transaktionen abgeschlossen und Gästen einen sicheren und entspannenden Ort geboten.

Der Kauf von Apple Leisure durch Hyatt für 2.7 Milliarden US-Dollar war bisher der Höhepunkt, aber in diesem Segment wird es wahrscheinlich noch mehr davon geben, selbst wenn man die Vielzahl von Inlandsreisegeschäften nicht berücksichtigt, die durch den Verkauf ausgelöst wurden von Roompot zu Beginn der Pandemie.

In einem der wenigen Portfoliodeals der Branche erwarb Engel & Volkers Asset Management drei Hotels in Schottland, Ibiza und Sardinien für rund 280 Millionen Euro. Dazu gehörten zwei Hotels der Marke Seven Pines – auf Ibiza und Sardinien. Ersteres ist ein Komplex mit 185 Suiten, und das Anwesen auf Sardinien wurde umfassend renoviert und mit 76 Zimmern und Suiten wiedereröffnet. In Schottland wurde Schloss Roxburghe in Heiton, außerhalb von Kelso, 2019 als Hotel eröffnet. Ein Erweiterungsbau mit einem 600 Quadratmeter großen Spa-Komplex, Tagungsräumen und 58 Suiten sollte 2022 eröffnet werden.

Es gibt immer noch viele Resorts ohne Markenzeichen in Europa, und sie suchen nach Investoren, die eine Marke hinzufügen – und diese Investoren sind leichter in der Lage, Kreditgeber zu finden, wenn es eine Marke gibt. Wir sehen jedoch zunehmend, dass eine gute Verwaltungsgesellschaft, die den Vertrieb im Griff hat, bedeuten kann, dass Sie auf die Kosten einer Marke verzichten können, insbesondere in gesättigten Märkten wie Venedig, Amsterdam oder Barcelona. Wir haben festgestellt, dass auch Kreditgeber darauf zurückkommen und wissen, dass eine gute Vermögensverwaltung die Sicherheit bietet, die eine Marke traditionell bietet.

Während die Kreditvergabe in Bezug auf vorhandene Vermögenswerte flexibler geworden ist, ist die Entwicklung weiterhin herausfordernder, und wir sehen eine Reihe großartiger Produkte da draußen, die es schwer haben, auf den Markt zu kommen. Wir gehen davon aus, dass dies nachlassen wird, da der Handel leichter prognostizierbar wird.

Schauen wir uns nun diese unerschlossene Hotelanlageklasse in Europa an: Hotels für längere Aufenthalte. Wo es Finanzierungen gibt und Geschäfte gemacht werden, sind die Aparthotels, die jene Bleisure-Reisenden auffangen, die nicht gezwungen sind, in einem Land zu arbeiten, aber kein großes Budget haben. Sie fühlen sich nicht vom Co-Living angezogen, das sich als ziemlich teuer erwiesen hat, sondern suchen stattdessen nach Aufenthalten von zwei oder drei Monaten und möchten die Möglichkeit haben, für sich selbst zu sorgen, aber auch Zugang zu den Annehmlichkeiten des Hotels zu haben. Extended-Stay-Produkte waren zwei, drei Jahre vor der Krise ein heißes Thema, weil es sie in Europa nicht wirklich gibt. Diese Art von Produkten hat ein enormes Wachstumspotenzial in dieser Region und hat sich in den USA und Australien bewährt. Die Pandemie führte dazu, dass sie von vielen Menschen in Europa zum ersten Mal verwendet wurden, und das hat Investoren angezogen.

Europas größter Hotelbesitzer, Pandox, erwarb das Adagio Aparthotel Edinburgh für 40.5 Millionen Pfund. Die zentrale Lage des Hotels macht es sowohl für Geschäftsreisende als auch für Urlauber attraktiv. Das Objekt wurde 2016 im Rahmen eines umfassenden Stadtentwicklungsprojekts errichtet.

In Städten wie Barcelona oder Amsterdam, wo es einen Übertourismus gegeben hat und es Moratorien gibt, die den Bau weiterer Hotels einschränken, werden diese Art von Produkten unter den Radar gebracht. Die Alternative für Hotelinvestoren besteht darin, diese luxuriösen Mietprodukte mit einer Mindestmiete von einem Monat zu bauen, und in Barcelona können Sie 5,000 bis 7,000 € pro Monat erhalten.

Auch in Ferienorten wie den Kanarischen Inseln ermöglichte die Fernarbeit eine Zunahme der Langzeitaufenthalte. Natürlich mit niedrigeren Durchschnittssätzen, aber wir haben seit Beginn der Pandemie einige gute Leistungen in diesem Sektor für längere Aufenthalte gesehen, und der Trend wird sich neben dem Wachstum der Telearbeit fortsetzen.

Sie sehen ein ähnliches Modell bei Produkten wie The Student Hotel, wo sie kein traditionelles Hotel sind, sondern sich an Studenten richten, die es sich nicht leisten könnten, in Wohnungen im Stadtzentrum zu wohnen, aber es sich leisten können, bei ihnen zu bleiben. Sie können diese Art von Kunden anziehen, die keinen riesigen Gehaltsscheck haben, aber sie machen immer noch genug Einnahmen und können sie mit großartigem F&B und Annehmlichkeiten aufbessern, was dem Hotel hilft, sich in die lokale Gemeinschaft zu integrieren, was wiederum Spaß macht und attraktiver Aufenthaltsort.

Die Erholung bleibt uneinheitlich, aber Hotels präsentieren sich weiterhin als attraktive Investition. Die Pandemie hat dazu geführt, dass wir ein Interesse an anderen Betriebsimmobilien wie Lagerhäusern gesehen haben, aber bei Hotels mietet man täglich ein Zimmer. Das ist vergleichbar mit einem Einkaufszentrum, wo Sie einen Mietvertrag für ein paar Jahre unterschreiben müssen, und das war's. Hotels bieten jeden Tag eine neue Gelegenheit, obwohl es sich um einen sehr spezialisierten Markt handelt, können Sie eine hohe Kapitalrendite sehen. Und wenn Sie den richtigen Standort, den richtigen Betreiber und spezialisierte Vermögensverwalter haben, können die Gewinne bemerkenswert sein.

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Harry Johnson war der Zuweisungsredakteur für eTurboNews seit mehr als 20 Jahren. Er lebt in Honolulu, Hawaii, und stammt ursprünglich aus Europa. Er schreibt und berichtet gerne über Nachrichten.

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