Hotelinvestitionsstrategien in Subsahara-Afrika entwickeln sich weiter

Das hohe Angebotswachstum in den letzten fünf Jahren hat die Hotelleistung in Subsahara-Afrika unter Druck gesetzt, dennoch sind die mittelfristigen Aussichten mit einer nachhaltigeren Pipeline und stärkeren Nachfragegrundlagen positiv. Dies ist eine der interessanten Fakten, die Xander Nijnens, Executive Vice-President, Hotels & Hospitality Group, JLL Sub-Saharan Africa, auf dem Forum präsentierte, an dem führende lokale und internationale Hotelinvestoren in Afrika teilnahmen. Nijnens sagt, dass Investoren im Hotelsektor in Subsahara-Afrika die Aussichten für den Sektor positiv beurteilen, aber auch anerkennen, dass es heute schwieriger ist, geeignete Renditechancen zu finden. Investoren suchen zunehmend nach Nischensegmenten, neuen Sekundärmärkten und wertschöpfenden Akquisitionen, um ihre Renditeziele zu erreichen.

Der Bericht bestätigt die Erwartungen, dass der Hotelhandel im Saldo 2018 und 2019 unter Druck bleiben wird, da weiterhin neue Zimmer in den Markt aufgenommen werden. Nijnens sagte, dass es trotz eines gedämpften Handelsumfelds in vielen Märkten Beweise dafür gibt, dass gut platzierte, vertriebene, gebrandete und entwickelte Produkte den Markt dauerhaft übertreffen können. „Neue Segmente wie Serviced Apartments und Marken-Economy-Hotels bieten gute Renditeaussichten“, sagte er. „Für Anleger, die den Markt betrachten, birgt das breite Spektrum an Marktaussichten und Vermögensentwicklung sowohl Chancen als auch Herausforderungen.“

JLL prognostiziert eine jährliche Investition in die Hotelentwicklung von 1.7 Milliarden US-Dollar im Jahr 2019, mit einem Investitionsumsatz von 2018 Millionen US-Dollar im Jahr 350 und einem Anstieg auf 400 Millionen US-Dollar im Jahr 2019. Transparenz im Markt und reduzieren das Eigentumsrisiko. Value-Add-Strategien werden der erfolgreichste Ansatz für Akquisitionen sein, da es an preiswerten Qualitätsgütern für den Handel mangelt.“ Die Entwicklungsrenditen sind am höchsten, wenn sie sich auf die Störung des Sektors konzentrieren oder wenn die aufkommende Nachfrage angegangen und Projekte differenziert werden. Markenumstellungen bieten starke Umsatzchancen und werden von den internationalen Marken im aktuellen Umfeld gut unterstützt.

Der Bericht befasst sich auch mit der Kreditvergabe für Hotelentwicklungen in Subsahara-Afrika und stellt fest, dass die Banken weiterhin vorsichtig bei der Kreditvergabe und konservativ bei der Fremdfinanzierung waren. „Sie werden jedoch immer cleverer, mit einem stärkeren Fokus auf die Anlageklasse“, sagt Nijnens, „und zeigen eine positive Absicht, den Sektor in den Griff zu bekommen. Da die Kreditgeber immer besser informiert werden, wird dies dazu führen, dass die am besten machbaren Projekte eine Finanzierung erhalten.“ Ein weiterer Trend ist die Zahl neuer Kreditgeber, die durch ihre bestehenden Beziehungen zu verschiedenen Immobilienunternehmen in den Sektor eintreten, was den Kreditgeberpool vertieft. Mit einer klaren Marktchance, so Nijnens, werden die nächsten Jahre interessant sein, um zu sehen, ob alternative und Mezzanine-Kreditgeber in den Sektor eintreten werden.

Regionale Märkte werden immer vielfältiger und ungleichmäßiger, und die Aussichten und Risiken innerhalb der Region variieren immens. Im Jahr 2018 war die Hotelleistung in der gesamten Region uneinheitlich, hauptsächlich aufgrund der Auswirkungen des neuen Angebots auf den Märkten sowie des externen Nachfragedrucks. Westafrika hat mit steigenden Rohstoffpreisen und florierenden Volkswirtschaften die stärkste Leistungssteigerung verzeichnet. Ostafrika verzeichnete ein gutes Nachfragewachstum, die Auslastung stand jedoch aufgrund des jüngsten Angebotswachstums unter Druck. Die Performance im südlichen Afrika stagniert aufgrund der wirtschaftlichen Abschwächung in Südafrika sowie der Auswirkungen der Dürre in Kapstadt. Die Performance im Indischen Ozean ist weiterhin sehr stark mit ausgezeichneten Aussichten.

Aus makroökonomischer Sicht machen die Regionen südlich der Sahara weiterhin Fortschritte und werden zunehmend auf dem Radar der Anleger berücksichtigt. Dies trotz der globalen Stimmung, die durch ein langsameres Wachstum, hohe Ölpreise und Befürchtungen bezüglich der Auflösung der Bilanz der US-Notenbank Fed beeinflusst wird. Tom Mundy, Head of Research, JLL Sub-Saharan Africa, wies darauf hin, dass „Anlagen von guter Qualität an soliden Standorten mit zuverlässigen Einkommensströmen für Investoren attraktiv bleiben. Die schrittweise Verbesserung der Transparenz auf dem Kontinent wird den Investment Case für Immobilien in Afrika untermauern.“

Die mittel- und langfristigen Aussichten für Hotelinvestitionen in Subsahara-Afrika sind positiv. Die Entwicklung von Städten mit hohem Angebotswachstum würde immer Leistungsdruck ausüben, und dies ist jetzt zu spüren. Nijnens kommt zu dem Schluss, dass „dieser Druck zu einer Entwicklung von Anlagestrategien in der Region führt, und diejenigen, die die Märkte gut lesen, relevante Produkte entwickeln und in ihrem Ansatz für den Sektor innovativ sind, werden die Belohnung ernten.“