Die Pressemitteilung war unmissverständlich. Jensen Infrastructure, ein seit 1968 bestehendes Unternehmen für Betonfertigteile und Ingenieurdienstleistungen, erwarb für 46 Millionen US-Dollar ein 100 Hektar großes Grundstück an der Ecke 30th Street und Avenue G in Lancaster, Kalifornien. Proficiency Capital errichtet dort eine 400,000 Quadratmeter große, maßgeschneiderte Anlage. Das Gelände liegt im Industriegebiet Fox Field und bietet direkten Zugang zur State Route 14. Der Baubeginn ist für dieses Quartal geplant, die Fertigstellung für März 2027. Die Anlage wird ganz Südkalifornien und Teile Nevadas versorgen.
Die Veröffentlichung ist auch ein Signal. Betrachtet man die Immobiliennachrichten aus Südkalifornien der letzten zehn Jahre, so gehört die Jensen-Transaktion zu einer Kategorie von Deals, die es in diesem Umfang vor fünf Jahren noch nicht gab: Hersteller zahlen Höchstpreise für große Grundstücke in der Wüste – nicht für Lagerhallen oder Rechenzentren, sondern für die Produktion. Dieser Trend zeichnet sich seit einigen Jahren in vereinzelten Meldungen ab. Die Summe von 46 Millionen Dollar für ein einziges Grundstück bei Jensen, zuzüglich vergleichbarer Investitionen in den Ausbau, macht die Transaktion schwer zu übersehen.
Die Energiebranche dominierte in letzter Zeit die Schlagzeilen. Der Strombedarf von KI-Systemen, Batteriespeicher und die Rolle der kalifornischen Wüste für saubere Energieinfrastruktur wurden ausführlich behandelt. Weniger Beachtung fand hingegen, dass die gleiche geografische Lage, die die Wüste für Energieinfrastruktur attraktiv macht, sie auch für die Fertigungsindustrie attraktiv macht – und diese beiden Trends verstärken sich gegenseitig. Kraftwerkskapazitäten werden ausgebaut. Wohnraum für Arbeitskräfte wird geplant. Die Logistikinfrastruktur wird modernisiert. Hersteller siedeln sich an, weil die benötigten Rohstoffe gleichzeitig verfügbar sind.
Grundstücksbanken sind seit Jahren auf eine ähnliche Entwicklung vorbereitet. Velur EnterprisesEin privates Immobilienunternehmen, das schon lange vor dem aktuellen Konjunkturzyklus Grundstücke in den wachstumsstarken Regionen Südkaliforniens erworben hat, ging von der These aus, dass die Landkreise im Landesinneren die nächste Generation der Industrieentwicklung aufnehmen würden, sobald die Küstenregionen an ihre Kapazitätsgrenzen stoßen. Die These erwies sich in der Richtung als richtig. Was sie jedoch – wie die meisten Prognosen vor der Pandemie – unterschätzte, war die Geschwindigkeit. Im Korridor Lancaster, Palmdale und Victor Valley hat sich die für rund 15 Jahre erwartete industrielle Flächenaufnahme auf etwa fünf Jahre verkürzt.
Das Jensen-Werk verdient besondere Beachtung, da es nicht dem üblichen Bild von Industrieflächen in Südkalifornien entspricht. Es handelt sich weder um ein Logistikzentrum noch um ein Rechenzentrum oder eine Anlage zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Vielmehr ist es ein regionales Werk zur Herstellung von Betonfertigteilen – eine Anlage dieser Größenordnung, von der die meisten Analysten angesichts der Kostenstruktur nicht mehr erwartet hatten, dass sie in Kalifornien errichtet würde. Eric Jensen, CEO des Unternehmens, bezeichnete die Standortwahl in der Ankündigung als Fortsetzung der Neuausrichtung von Jensen Precast zu Jensen Infrastructure und signalisierte damit eine Erweiterung des Geschäftsbereichs und der Endmärkte. Matt Englhard, Präsident von Proficiency Capital, nannte das Projekt ein wegweisendes Werk für das führende Betonfertigteilunternehmen des Landes. Hunter McDonald von JLL, der Jensen vertrat, begründete die Wahl von Lancaster mit der wirtschaftsfreundlichen Atmosphäre der Stadt und ihrer logistischen Nähe zu Los Angeles.
Der unausgesprochene Grund hinter diesen Zitaten ist, dass sich die Wirtschaftlichkeitsberechnungen geändert haben. Die Baunachfrage in Kalifornien, angetrieben durch Infrastrukturinvestitionen, den Wiederaufbau von Wohnhäusern nach Bränden, den Ausbau von Rechenzentren und große Verkehrsprojekte, ist so hoch, dass die Nähe zu diesen Nachfragezentren die höheren Betriebskosten eines Standorts in Kalifornien nun rechtfertigt. Ein Hersteller von Betonfertigteilen, der schwere Produkte transportiert, kann den südkalifornischen Markt nicht ohne Weiteres von außerhalb des Bundesstaates aus bedienen. Die Frachtkosten sind der limitierende Faktor, und dieser Faktor hat sich zugunsten der Produktion im Bundesstaat verschoben. Lancaster, mit Autobahnanschluss, verfügbaren großen Grundstücken, niedrigeren Grundstückspreisen als im Becken und einer Stadtverwaltung, die jahrelang Industrieansiedlungen gefördert hat, ist die Variante der kalifornischen Produktion, die sich rechnet.
Für den gesamten Grundstücksmarkt bedeutet dies, dass der Käuferkreis für Industriegrundstücke in Hochwüsten größer ist, als die Energiewende vermuten lässt. Hersteller haben spezifische Standortanforderungen, die sich zwar mit den Anforderungen für Lager- und Energieprojekte überschneiden, aber nicht mit ihnen identisch sind. Sie benötigen Grundstücke, die hohe strukturelle Belastungen tragen können, über ausreichende Wasser- und Abwasserkapazitäten für industrielle Prozesse verfügen, täglich Hunderte statt Tausende von Lkw-Verkehrsvorgängen ermöglichen und eine für die Produktion geeignete Energieinfrastruktur besitzen, die nicht nur für die Klimatisierung ausreicht. Grundstücke, die all diese Kriterien erfüllen und deren Genehmigungsverfahren bereits abgeschlossen sind, sind rar. Sie sind auch in öffentlichen Marktdaten schwer zu finden, da die meisten Transaktionen privat abgewickelt werden.
Velour Unternehmen und die breitere Gruppe der Grundstücksbanken in dieser Region agieren seit Jahren auf der Halteseite solcher Transaktionen. Die Vorgehensweise ist bewusst unauffällig. Man identifiziert einen Korridor, in dem voraussichtlich Infrastrukturprojekte realisiert werden, erwirbt Grundstücke zu günstigen Preisen, hält sie während des langen Genehmigungsverfahrens und verkauft sie, sobald der Korridor ausgereift ist. Die Transaktion in Lancaster und die kleineren, damit verbundenen Transaktionen, die nicht öffentlich bekannt gegeben werden, spiegeln diese Entwicklung wider. Land, das erworben wurde, als die Hochwüste noch als abgelegen galt, wird nun an Käufer verkauft, die es als gut gelegen betrachten.
Die politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen tragen maßgeblich dazu bei, dass der Industriekorridor für Hersteller so gut funktioniert wie in anderen Teilen des Bundesstaates. Die Stadtverwaltung von Lancaster wirbt seit fast zehn Jahren gezielt um Industrieansiedlungen. Der Bebauungsplan für den Industriekorridor Fox Field, in dem sich das Jensen-Gelände befindet, wurde genau dafür entwickelt, solche Transaktionen deutlich zu beschleunigen – im Vergleich zu Gebieten, die der Industrieentwicklung eher skeptisch gegenüberstehen. Genehmigungen werden schneller erteilt, die Versorgungseinrichtungen koordiniert und es gibt Programme zur Förderung von Arbeitskräften. Insgesamt ergibt sich dadurch ein Zeitvorteil von rund zwei Jahren für ein Projekt dieser Größenordnung gegenüber einer Alternative an der Küste. Für einen Hersteller, der die Fertigstellung bis 2027 anstrebt, sind zwei Jahre entscheidend.
Das Risiko für diesen Trend ist eher nationaler als regionaler Natur. Sollten die Investitionen des Bundes in die Infrastruktur zurückgehen, die Baunachfrage in Kalifornien nachlassen oder die Zinssätze die Finanzierung von maßgeschneiderten Gebäuden weniger rentabel machen, könnte die Verlagerung der Produktion in andere Bereiche ins Stocken geraten. Bislang hat sich keines dieser Risiken im Transaktionsvolumen niedergeschlagen. Die Anzahl ähnlicher Transaktionen, die in den Quartalsberichten von JLL und CBRE für den Teilmarkt Antelope Valley, aber selten in der allgemeinen Wirtschaftspresse, erscheint, deutet darauf hin, dass 2026 und 2027 mehr und nicht weniger Transaktionen im Bereich von Jensen oder darüber stattfinden werden.
Die Energie- und die Produktionsbranche haben gemeinsam, dass beide auf demselben Basiswert beruhen: großen, gut gelegenen und erschlossenen Grundstücken in einem Gebiet mit ausreichender Infrastruktur. Für Velur Enterprises ist der Käuferkreis vielfältiger als ursprünglich geplant. Energie war naheliegend, die Produktion weniger. Wohnraum für Arbeitskräfte, der nach den Produktionsunternehmen folgen wird, steht als nächstes im Fokus. Das Muster ist konsistent: Grundstücke, die frühzeitig erworben wurden, werden nun verkauft, wenn sich die Marktentwicklung abzeichnet – und diese Entwicklung steht bereits bevor.
Der Lancaster-Deal wird vermutlich unter den Nachrichten über Industrieimmobilien landen und von Branchenfremden kaum beachtet werden. Im Sinne des Wall Street Journal ist er eine Kleinigkeit, im Hinblick auf die Frage, wo diese Wirtschaft tatsächlich entsteht, jedoch von großer Bedeutung. Die Hochwüste, die jahrzehntelang als das Ende der Industrie im Süden Kaliforniens galt, entwickelt sich nun zum Zentrum ihrer nächsten Generation. Das Land, das diesem Wandel zugrunde liegt, ist der eigentliche Vermögenswert. Die Transaktionen beginnen, dies widerzuspiegeln.
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