Da die Immobilienpreise in ganz Europa fallen, sind die Chancen, ein Ferienhaus im Ausland zu besitzen, möglicherweise nie besser. Und da das Pfund Sterling mit ausländischen Währungen zu kämpfen hat – am Donnerstag erreichte es ein Sechsmonatstief gegenüber dem Euro – könnte es ratsam sein, eher früher als später in Bewegung zu kommen. Aber wo sind die Schnäppchen?
Neueste Zahlen deuten darauf hin, dass die alten Favoriten Frankreich und Spanien bei Käufern von Ferienhäusern wieder an Popularität gewinnen. Aber das Bild ist nicht so positiv für Anleger, die eine beträchtliche Rendite auf ihre Käufe wünschen, da einige ehemalige europäische Hotspots jetzt ausgesprochen kühl aussehen.
Nach Angaben des ausländischen Hypothekenunternehmens Conti betrafen 31 Prozent der in diesem Jahr bisher eingegangenen Anfragen Immobilien in Frankreich, während mehr als ein Fünftel Spanien betraf. Clare Nessling, Direktorin bei Conti, sagt, dass Käufer in Gebieten bleiben, die sie kennen und denen sie vertrauen, und abenteuerlicheren Gebieten wie Bulgarien, der Türkei und Dubai den Rücken kehren.
Spanien behält seine Popularität bei britischen Ferienhauskäufern bei, da die Preise aufgrund eines Überangebots an Immobilien auf dem Markt stark gefallen sind. In einigen Fällen sind die Preise an der Costa del Sol seit dem Höhepunkt 40/2006 um 7 Prozent eingebrochen.
Das heißt für diejenigen, die schon immer davon geträumt haben, einen Platz an der Sonne zu kaufen, aber von den Kosten abgeschreckt wurden, ist jetzt die Zeit, einen Blick darauf zu werfen.
Die Immobilienschwemme auf dem spanischen Markt hat ein britisches Unternehmen dazu veranlasst, einen Service speziell für die Suche nach Käufern für „notleidende“ Immobilien, in der Regel Pfändungen, Nachlass- oder Teiltauschimmobilien, auf den Markt zu bringen.
Das Online-Immobilienunternehmen whitehotproperty.co.uk vermarktet derzeit rund 4,000 notleidende Immobilien in den beliebten Touristenzielen mit teilweise erheblichen Rabatten. In einem Beispiel wurde eine Maisonette-Wohnung mit vier Schlafzimmern und zwei Badezimmern in Torrevieja auf 118.400 € (102,068 £) reduziert, was einem Rabatt von 27 Prozent auf den ursprünglichen Angebotspreis entspricht.
Ebenso kann eine Villa mit drei Schlafzimmern und Pool in einem touristischen Hotspot wie Costas für 400,000 Euro gekauft werden. Auf dem Höhepunkt des Marktes vor drei Jahren hätte es rund 650,000 Euro gekostet.
Stuart Law, Geschäftsführer der internationalen Immobilieninvestmentfirma Assetz, führt das anhaltende Interesse der britischen Eigenheimkäufer an Spanien auf die Nähe zu Großbritannien, das sonnige Klima und die Fülle an Sandstränden zurück.
Die Hinzufügung relativ niedriger Immobilienpreise bedeutet, dass Briten in einer guten Position sind, um in Spanien zu kaufen – solange sie keine Preissteigerungen für Investoren erwarten. Da das Angebot die Nachfrage übersteigt, ist die Situation für den professionellen Immobilienentwickler, der auf solide Renditen über einen relativ kurzen Zeitraum angewiesen ist, unattraktiv.
Law sagt: „Spanien ist aus Investitionssicht ein sehr schwieriger Ort, um zu kaufen, insbesondere wenn Sie alle Ihre Kosten durch Miete decken möchten. Das Überangebot wirkt sich auf den Mietmarkt aus und der Wechselkurs hilft nicht.
„Wenn sich jemand ein Ferienhaus in den Kopf gesetzt hat, das er nicht vermieten wird, dann ist Spanien ideal, und genau das Problem, das einem Investor ein Problem bereiten würde, ist das, was dazu beiträgt, die Preise zu drücken. Es gibt eine riesige Auswahl und auch einige sehr gute Preise.“
Obwohl Spanien sehr attraktiv sein mag, hat sich der europäische kontinentale Immobilienmarkt als Ganzes noch nicht erholt. In den Niederlanden, Dänemark, Slowenien und der Slowakei sind die Hauspreise im zweiten Quartal des Jahres alle zweistellig gefallen.
Aber die führende Horrorgeschichte ist Bulgarien. Der einstige Hotspot auf dem Balkan ist heute eine No-Go-Area für Kreditgeber und Käufer gleichermaßen, denn die Grundbuchdaten zeigen, dass Immobilientransaktionen im ersten Halbjahr 35 im Vergleich zum Vorjahr um 2009 Prozent eingebrochen sind.
Laut der International Real Estate Federation in Bulgarien sind die Grundstückspreise in der ehemals modischen Schwarzmeerregion in den ersten acht Monaten des Jahres 40 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2009 um durchschnittlich 2008 Prozent gefallen. Alle großen Städte und Badeorte Bulgariens, einschließlich Sofia, Varna und Samokov, sowie der Wintersportort Borovets, meldeten im gleichen Zeitraum Rückgänge in der Region von 50 Prozent.
Stuart Law warnt die Briten, Bulgarien um jeden Preis zu meiden. Er sagt: „Es ist einfach entsetzlich; Wo ist der Boden des Marktes? Unsere Frage war immer: "Warum sollten Sie sich die Mühe machen?" Es gibt so viele bessere Orte, entweder näher, schöner oder genauso günstig. Wenn man Spanien mit Bulgarien vergleicht, hat man wirklich keine Wahl. Spanien erfüllt fast alle Kriterien und ist viel näher und einfacher?“
Er schlägt vor, dass potenzielle Käufer von Ferienhäusern, wenn sie weiter weg wollen, die USA in Betracht ziehen sollten, wo einige Schnäppchen zu finden sind. „Jeder, der jemals danach gestrebt hat, ein Ferienhaus in Florida zu besitzen, und sich in letzter Zeit nicht umgesehen hat, wird wirklich schockiert sein, was er bekommen kann. Wir haben Stadthäuser in Orlando in erstklassigen Resorts für 50,000 bis 70,000 Euro gesehen.“
Ein Grund, warum viele Europa im Moment meiden, ist der Zustand des Pfunds. In den letzten zwei Jahren gab es eine beispiellose Volatilität auf den Devisenmärkten, wobei der Wert des Pfund Sterling gegenüber dem Euro um über 30 Prozent schwankte. Das Pfund kauft derzeit rund 1.1 €, wobei viele Währungsanalysten vorhersagen, dass die Parität sehr bald eintreten wird.
Stephen Hughes, ein Direktor von Foreign Currency Direct, befürchtet, dass das Pfund Sterling „zusammenbricht“. Er argumentiert, dass sich Devisenhändler in einer Sache einig sind: „Das Pfund Sterling wird wahrscheinlich schnell und weit fallen.“
Was sollten bestehende oder potenzielle europäische Eigenheimkäufer tun, um sich zu schützen, da weitere Rückgänge wahrscheinlich sind? Mark Bodega, Direktor beim Währungsmakler HiFX, empfiehlt Personen, die im Ausland kaufen möchten, einen „Vorwärtskontakt“ in Erwägung zu ziehen. „Auf diese Weise können Sie jetzt Währung kaufen und später bezahlen“, erklärt er. „Sie müssen jetzt eine Anzahlung von 10 Prozent und den Restbetrag von 90 Prozent bei Vertragslaufzeit leisten, aber es ermöglicht Kunden, sich für bis zu einem Jahr an einen Wechselkurs zu binden.“
Julian Cunningham vom internationalen Immobilienmakler Knight Frank rät britischen Verkäufern auf dem Kontinent, ihre Preisvorstellungen zu senken. Er sagt: „Der versierte Verkäufer gibt den Währungsgewinn in Form eines reduzierten Angebotspreises an den potenziellen Käufer weiter. Aber ohne einen bestimmten Prozentsatz dieses Gewinns an den potenziellen Käufer weiterzugeben, wird es viel schwieriger, das Geschäft abzuschließen.“
Ferienhaushimmel: Warum Frankreich die Nummer eins bleibt
Es ist nicht schwer zu verstehen, warum Frankreich die beliebteste Wahl für Briten bleibt. Durch die gute Erreichbarkeit per Straße, Schiene und Flugzeug sind potenzielle Käufer nicht nur den Billigfliegern ausgeliefert. Die Hauspreise sind in Frankreich im Vergleich zu Großbritannien stabil geblieben, und auch die Hypothekenfinanzierung ist weitaus attraktiver.
Nessling sagt: „In Frankreich waren die Kreditgeber schon immer etwas vorsichtiger. Sie haben sicherlich nicht die extreme Ansicht vertreten, die die meisten britischen Kreditgeber vertreten haben. Während der Kreditkrise konnten wir in Frankreich immer noch 100-prozentige Hypotheken für Kredite über 250,000 € erhalten.“
Mehr als vier Fünftel der Hypotheken in Frankreich sind festgeschrieben, und die Mehrheit aller neuen Hypotheken ist für mindestens ein Jahr festgeschrieben. Diese Kreditvergabestrategie ist ein weiterer Grund dafür, dass sich der französische Immobilienmarkt insgesamt besser entwickelt als der britische.
Trotz einer Phase fallender Immobilienpreise im Land im vergangenen Jahr sind die Preise in Frankreich im zweiten Quartal dieses Jahres tatsächlich um 3.9 Prozent gestiegen, so der französische nationale Verband der Immobilienmakler.
Stuart Law, Geschäftsführer der internationalen Immobilieninvestmentfirma Assetz, stimmt zu, dass die Hypothekenbanken in Frankreich ihre Kriterien weitgehend unverändert beibehalten haben, und argumentiert, dass ein unhaltbarer Preisboom in Frankreich verhindert wurde, weil sie Kredite auf der Grundlage der Erschwinglichkeit vergeben. Er sagt: „In Südfrankreich sind die Preise kaum ins Wanken geraten, da die Banken dort kein erhebliches Risiko sehen.“
