eTN Executive Talk: Fannie Mae VP spricht die Wahrheit

Fannie Mae, früher Federal National Mortgage Association oder FNMA genannt, wurde 1938 gegründet. Ihr ursprüngliches Ziel war es, die Wohnungswirtschaft nach der Weltwirtschaftskrise anzukurbeln. Es schuf auch den ersten Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien. 1968 wurde Fannie Mae ein privates, staatlich reguliertes Unternehmen, dessen Aktien an der New Yorker Börse gehandelt werden.

Fannie Mae floss weiterhin kostengünstiges Kapital an Hypothekengläubiger im ganzen Land und vergibt keine direkten Kredite an Eigenheimkäufer; es macht stattdessen Geschäfte mit Kreditgebern, um sicherzustellen, dass ihnen die Hypothekenfonds nicht ausgehen. Fannie Mae stellt großen Bauträgern und Immobilienunternehmen Master-Engagements in Höhe von 25 Millionen US-Dollar und mehr für Fonds bis zu 12 Monate im Voraus zur Verfügung.

Wie der Markt kürzlich gesehen hat, hatten sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac Schwierigkeiten. In den letzten Wochen beschloss die Regierung, Fannie Mae als Konservatorin zu betrauen, um dem Verein in einer Zeit beispiellosen Stresses Liquidität zu bieten. Noch wichtiger ist, dass die Regierung ihre Probleme in Bezug auf Kapital, Staatskasse und Fannies Aufsichtsbehörde, die Federal Housing Finance Agency, angesprochen hat, die laut Kenneth Bacon, stellvertretender Geschäftsführer, dem Abschluss eines Vorzugsaktienkaufvertrags zugestimmt hat, um bis zu 100 Milliarden US-Dollar für jedes der oben genannten Unternehmen zu finanzieren Präsident für Wohnungsbau und Gemeindeentwicklung bei Fannie Mae.

„Da wir viele Verluste erlitten haben, wäre ein Anleger mit Hypothekenschuldtiteln zuversichtlich, was das verfügbare Kapital und die Ausdauer unserer Agentur angeht. Der zweite Schritt, den sie unternahmen, war die Schaffung einer neuen besicherten Kreditfazilität nicht nur für Fannie Mae und Freddie Mac, sondern auch für das Federal Home Loan Bank System, weil die Regierung befürchtete, dass, wenn die Agentur Schulden begibt, die Schuldenmärkte beeinträchtigt würden Wenn die Situation überläuft, haben wir keinen Zugang mehr zu Finanzmitteln“, sagte Bacon und erklärte, dass Fannie Mae aufgrund dieser Ereignisse nun über Kapitalquellen, gesicherte Liquidität und das Versprechen der Regierung verfügt, ihre hypothekenbesicherten Wertpapiere von Zeit zu Zeit aufzukaufen. wenn die Agentur sie auf dem Markt richtig bewerten würde.

Da die Regierung die Mittel bereitgestellt hat, hat sie nun beschlossen, die Kontrolle über Fannie Mae zu übernehmen. Für den Investor bedeutet dies, dass die Agentur sehr gut im Geschäft ist, sagte Bacon. „Wir möchten, dass unser Portfolio in diesem Jahr wächst. Noch wichtiger ist, wie der Markt reagiert hat, die Verringerung des Spreads auf unsere Anleihen ist der Schlüssel. Mit der Emission konnten wir 7 Milliarden US-Dollar Schulden einsparen, die mit 9 Milliarden US-Dollar überzeichnet waren – die größten Angebote, die wir je gemacht haben. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass dies funktioniert“, sagte der VP von Fannie Mae.

Nach Angaben der Hypothekenbankenvereinigung lag die Ausfallquote bei Einfamilienhäusern Ende Juni 64 bei 2008 Prozent aller ausstehenden Kredite, 129 Punkte mehr als im Vorjahr. Die Kredite bei Zwangsvollstreckungen erreichten in diesem Jahr 2.75 Prozent, doppelt so viel wie im Vorjahr. Die Zwangsvollstreckungsquote bei Einfamilienhäusern in Fannie Mae lag am Ende des zweiten Quartals bei 1.36 Prozent, liegt aber immer noch doppelt so hoch wie im Vorjahr. „Der Markt steckt eindeutig in Schwierigkeiten. Wir hatten zunächst mit einem Preisrückgang von 7 bis 9 Prozent gerechnet, aber nach einiger Nachbeobachtung sehen wir einen Anstieg der oberen Preisspanne auf 15 bis 19 Prozent. Sollte dies der Fall sein, ist es immer noch kritisch, dass die Kredite einfrieren könnten. Es muss mehr mit der Liquidität getan werden und Fannies Underwriting muss richtig erfolgen. Wir sehen auch, dass die Ära der „Keine oder nur geringe Anzahlung bei Hypotheken“ vorbei ist. Auch das Aufbringen mehrerer Risiken bei Einfamilienkrediten, wenn sie einen zweiten Kredit hatten, oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz oder nur mit Zinsen, und so viele Dinge, die Verbraucher nicht verstanden haben, gehören der Vergangenheit an“, sagte Bacon.

Er fügte hinzu, dass sie mehr Zeit damit verbringen werden, Betrug auszumerzen.

Ebenso wichtig ist es, auch den Mietmarkt zu beleuchten, einen riesigen Markt, auf dem Ende 850 Mehrfamilienschulden in Höhe von 2007 Milliarden US-Dollar ausstanden. Der dominierende Akteur waren die durch gewerbliche Hypotheken besicherten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities, CMBS) mit 36 ​​Milliarden US-Dollar an Mehrfamilienhäusern Hypotheken finanziert. Fannie Mae geht davon aus, dass der Betrag dieses Jahr weniger als 2 Milliarden US-Dollar betragen wird.

„Dieser Markt ist vom Erdboden verschwunden, weil die Ausfallraten bei CMBS-Mehrfamilienkrediten etwa 120 Basispunkte betragen; Der Zahlungsrückstand bei Fannie Maes Portfoliogeschäft im Wert von 170 Milliarden US-Dollar beträgt nur 11 Basispunkte. Während das Gesamtvolumen zunimmt, da Fannie und Freddie diesen Markt dominieren, ist unser Volumen gestiegen. In diesem Jahr haben wir in der ersten Jahreshälfte 22 Milliarden US-Dollar für Mehrfamilienfinanzierungen ausgegeben. Andere Akteure wie Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo oder PNC lieferten 18 Milliarden Dollar dieser 20 Milliarden Dollar – sie hielten es für ein gutes Geschäftsmodell; Sie haben Rückgriff auf das Darlehen und haben das Risiko mit uns geteilt. Da es auf dem Markt für gewerbliche Hypotheken genügend Zusammenbrüche gab, haben die Leute das System angepasst, um das zu verhindern“, sagte Bacon und ging auf die Tatsache ein, dass sie auf dieses Ereignis vorbereitet waren, da viele in der Vergangenheit unter dem Problem der gewerblichen Hypotheken gelitten hatten. Auf dem Einfamilienhausmarkt haben die Menschen hingegen ihre Risikoversicherung gelockert, weil sie keine Erinnerung an das Jahr 1990 haben, als ähnliche Ereignisse stattfanden. Der Grund, warum die Ausfallquoten so niedrig waren, liegt darin, dass der durchschnittliche Beleihungswert bei Neukrediten 67 Prozent betrug; Die Deckungsquoten für den Schuldendienst liegen bei über 120. „Und bei der Art und Weise, wie wir bei Fannie Mae versichern, achten wir nicht auf die Miete, sondern auf vergangene Inkassozahlungen. Wir sind sehr konservativ vorgegangen, da unsere Programme auf den Trümmern der 1980er Jahre basierten und das Portfolio am Laufen hielten“, sagte er.

Bei der Bewertung des aktuellen Marktes geht Bacon davon aus, dass der Leerstand auf dem Mehrfamilienhausmarkt unter 7 Prozent liegt. „Wir haben ein gutes Gefühl für den Markt, da die US-Bevölkerung immer noch die Geburtenraten und die Einwanderung erhöht. Fannie Mae sieht ein demografisches Profil in den nächsten zwei Jahren immer mehr in den Mietstatus übergehen. Wir werden auch sehen, dass viele ältere Menschen ihre Häuser verkaufen und akzeptieren, in eine unabhängig lebende Einrichtung zu ziehen, die mit zunehmendem Alter weniger Wartungs- und Verschleißprobleme hat“, fügte er hinzu.

Was Fannie Mae am meisten beunruhigt, sind das „fragwürdige“ Beschäftigungswachstum in Zeiten wie diesen, weitere „höhere Gewalten“ wie Hurrikane, Rezessionen und die Transaktionsraten (die große Kluft zwischen Käufern und Verkäufern aufgrund der Kapitalisierungsraten). extrem niedrig zwischen 6 und 7 Prozent, was nicht nachhaltig war). „Wir beginnen, die Umkehrung des Mittelwerts zu erkennen, das heißt, dass die Kapitalisierungszinsen leicht unter die Schuldenzinsen sinken, was zu einem großen Unterschied zwischen der Wertperspektive von Käufer und Verkäufer führt und aufgrund der Lücke manchmal einen Preisunterschied von 15 Prozent erreicht.“ Es gibt jede Menge Beteiligungskapital in allen boomenden BRIC-Ländern (Brasilien, Russland, Indien, China), und Investoren würden sich lieber für ausländisches Eigenkapital entscheiden, das besser ist als für das, was die USA bieten können. Deshalb denken Anleger zweimal nach“, sagte er.

Es ist irgendwie surreal, hohe Kriminalität in den Häusern der Leute zu sehen. „Aber wenn man sich Büros und Wohnungen anschaut, ist es nicht so schlimm. Im Wesentlichen entwickeln sich Mehrfamilienhäuser gut, aber wir erwarten einen kleineren Markt, in dem die Leute nach einer gemeinsamen Basis für die Cap-Raten suchen. Mit der Kreditklemme würden wir am Jahresende Cap Rates außerhalb von New York auf 6 bis 6.5 Prozent sehen“, sagte Bacon.

Es gibt einen echten Grund, sich über den Zustand des amerikanischen Kreditmarktes Sorgen zu machen. „Aber ich glaube, wenn man den Markt analysiert, sind nicht alle Aussagen/Verallgemeinerungen ganz richtig. Wir haben Märkte für Einfamilienhäuser, denen es schlecht geht, aber in einigen Teilen des Landes geht es einigen Segmenten gut. Die langfristigen Grundlagen für das Bevölkerungswachstum sind vorhanden. Es gibt viele positive Aspekte, einschließlich der Entscheidung der Regierung, unsere Probleme energisch und klar anzugehen. Daher glaube ich, dass durch Fannie Mae eine starke Liquidität in den Immobilienhypotheken fließen wird“, sagte er.

Abschließend sagte die Vizepräsidentin von Fannie Mae: „Ich hoffe, dies entzündet die Haltung, die wir nach 9/11 gesehen haben, denn letztendlich bewegen sich die Märkte von den Emotionen der Menschen. Wenn die Leute düster und negativ sind, werden die Märkte nie besser. Hoffentlich entfachen die Leute ihren Optimismus in Bezug auf die wahren Eigenschaften des amerikanischen Marktes und führen die Leute dazu, zurückzutreten und mit Transaktionen zu beginnen.“