Schauen Sie, bevor Sie von der Klippe springen

1. Kapitalplan für das Gebäude

2. Kapitalverbesserungen (Vergangenheit und Zukunftspläne einschließlich Kostenschätzungen und Zeitrahmen)

3. Hypothek für das Gebäude (wie sind die Konditionen/Verlängerungsoptionen)

4. Managementvertrag (Unternehmen mit aktuellem Managementvertrag; Kosten/Leistungen)

5. Asbesterhebung in öffentlichen Räumen und Wohnräumen

6. Verrottende Fensterrahmen in Kellern und anderen öffentlichen Räumen, die ein Eintrittspunkt für Nagetiere/Käfer und Wasserschäden sein können

7. Wasser-/Stromzähler. Die Kosten für jedes Jahr sollten überprüft werden. Sind die Kosten von Jahr zu Jahr ähnlich?

Anwendungspaket. Köpfe NACH OBEN (Weg NACH OBEN)

Es gibt drei Begriffe, die sich jeder potenzielle Co-op-Käufer merken muss: Anzahlung, Verhältnis von Schulden zu Einkommen und Liquidität nach Abschluss.

• Hürde eins: Die Anzahlung ist der anfängliche Baranteil, den der Käufer dem Verkäufer zahlt, wobei der Restbetrag von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber zu finanzieren ist. Genossenschaften wollen, dass Eigentümer Eigenkapital in ihren Häusern haben. Eine Anzahlung kann zwischen 20 und 50 Prozent betragen (nicht pauschal). Einige Gebäude mit hohem Status bestehen möglicherweise auf Barkäufen, ohne dass eine Finanzierung zulässig ist.

• Hürde zwei: Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Die Höhe der monatlichen Schulden eines Käufers dividiert durch sein monatliches Einkommen. Für viele Genossenschaften liegt das zulässige Verhältnis von Schulden zu Einkommen bei 25-30 Prozent. Viele Gremien betrachten auch das finanzielle Gesamtbild. Wenn jemand Sozialversicherungsempfänger ist und nur 2100 US-Dollar pro Monat einbringt, aber 10 Millionen US-Dollar auf der Bank oder in Investitionen hat, ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen möglicherweise kein Problem.

• Hürde drei. Liquidität nach Abschluss. Der Geldbetrag, der dem Kaufinteressenten nach einer Anzahlung zur Verfügung steht. Dies kann Bankguthaben, Geldmarkt- und/oder Aktienfonds, Aktienportfolios, Schatzwechsel, Einlagenzertifikate (als liquide betrachtet) umfassen. IRAs und andere Rentenkonten gelten nicht als liquide, ebenso wenig wie Lebensversicherungspolicen, nicht angelegte Aktien oder persönliches Eigentum (dh Immobilien, Kunstwerke).

Als Faustregel gilt: Der Käufer sollte genügend Bargeld zur Verfügung haben, um die Hypothek und den Unterhalt für zwei Jahre zu bezahlen, falls sein Einkommen aus irgendeinem Grund, wie z. B. Kündigung oder Krankheit, endet.

Die Vorstände vereinbaren manchmal Liquidität für ein Jahr und Barmittel für ein Jahr auf einem Treuhandkonto, was es einem potenziellen Käufer ermöglicht, Treuhandgelder durch den vorzeitigen Verkauf von liquiden Vermögenswerten zu beschaffen, und den Vorständen Sicherheit gibt.

Einige Gremien informieren Makler und Käufer im Voraus über ihre numerischen Anforderungen, um Zeit und Mühe zu vermeiden, Personen mit geringen Akzeptanzchancen zu überprüfen. Andere Gremien haben keine absoluten Anforderungen und entscheiden von Fall zu Fall.

Risiken vs. Belohnungen

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Alle Käufe tragen ein Risiko. Beim Kauf einer Genossenschaft in New York liegen viele Faktoren außerhalb der Kontrolle des Käufers, darunter ein schlecht verwaltetes Gebäude, ein fauler Genossenschaftsvorstand oder ungeschultes oder unzureichendes Baupersonal. Anteilseigner müssen sich möglicherweise mit unerwarteten Sonderbeträgen auseinandersetzen, die vom BOD für unvorhergesehene größere Gebäudereparaturen erhoben werden, und Instandhaltungszahlungen können schneller steigen als die Inflation. Der BOD kann die Untervermietungs- oder andere Richtlinien ändern, wodurch die Wohnungsvermietung und/oder Haustierhaltung unmöglich wird. Der Verkauf Ihrer Wohnung kann aufgrund willkürlicher Ablehnungen von Kaufinteressenten durch den Vorstand eine Herausforderung darstellen, weil ein Mitglied des BOD einen Groll gegen Sie hegt.

Ein Ausblick

Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden. Ihr Anwalt, Buchhalter, Innenarchitekt, Architekt und Ihre Familie sind alle auf derselben Seite. Sie und der Eigentümer haben sich auf den Verkaufspreis geeinigt und jetzt ist es Zeit, zu schließen.

Zeit zum Schließen

Die Schließzeit der Genossenschaft in NYC kann 2-3 Monate ab dem Zeitpunkt des unterzeichneten Kaufvertrags dauern; In der WIRKLICHEN Welt hängt die Dauer des Abschlusses jedoch von einer Reihe von Faktoren ab und kann außerhalb der direkten Kontrolle des Käufers liegen:

1. Alle Barkäufe beim Kauf einer Patenwohnung. Planen Sie 2-3 Monate (oder weniger) ein … aber,

2. Kauf aus einem Nachlass mit einem unerfahrenen Anwalt – Verzögerung

3. Das Co-op-Board-Paket ist möglicherweise unvollständig oder enthält Fehler – Verzögerung

4. Der Geschäftsführer prüft den Antrag nur langsam und verschiebt ihn an den Vorstand – Verzögerung

5. Der Genossenschaftsvorstand überprüft viele Verkäufe und sie konkurrieren um die Aufmerksamkeit von BOD – Verzögerung

6. Verpflegungspaket während einer Urlaubszeit eingereicht – Verspätung

7. Konflikte bei der Gesprächsplanung (Sie und der BOD) – Verzögerung

8. BOD kann keine Entscheidung treffen – Verzögerung

9. Verkäufer oder Käufer sind unkooperativ – Verzögerung

Abschlusskosten

• Anwaltskosten. Bereich von 1,500 bis 4,000 US-Dollar. In der Regel bei Abschluss der Transaktion bezahlt. Es kann eine zusätzliche Gebühr für den Anwalt der Bank (1,000 $) anfallen.

• Herrenhaussteuer. Der Schwellenwert für die Herrenhaussteuer in New York City liegt bei 1,000,000 $ (es ist unwahrscheinlich, dass ein Herrenhaus zu diesem Preis verkauft wird). Technisch gesehen wird die Steuer als Übertragungssteuer betrachtet, die vom Käufer für Immobilien im Wert von 1,000,000 $ oder mehr gezahlt wird. Der Steuerbetrag variiert und ist ein Staffelsatz, der bei 1 Prozent beginnt und je nach Kaufpreisspanne bis zu einem Maximum von 3.9 Prozent für Immobilien mit einem Wert von 25,000,000 USD oder mehr ansteigt.

• Titel Versicherung (Nur Eigentumswohnungen). Der Kauf einer Eigentumswohnung und der Erhalt einer Hypothek erfordern eine Eigentumsversicherung und betragen in der Regel 0.45 Prozent des Kaufpreises. Es wird erworben, um Käufer und Kreditgeber vor Eigentumsansprüchen vor dem Eigenheimbesitz zu schützen.

• Hypothekenaufnahme Steuer (nur Eigentumswohnungen). Dies erfordert, dass Käufer 1.8 Prozent auf Hypothekenbeträge unter 5,000,000 USD und 1.925 Prozent auf Hypothekenbeträge über 500,000 USD zahlen. Dabei handelt es sich um die Kreditsumme und nicht um den Kaufpreis. Für eine durchschnittliche Wohnung in Manhattan für 2,000,000 US-Dollar mit 20 Prozent Anzahlung wird eine Gebühr von 1.925 Prozent auf den Darlehensbetrag von 1,600,000 US-Dollar von etwa 30,800 US-Dollar allein für die Hypothekensteuer erhoben.

• Flip Steuer (Genossenschaften). Hierbei handelt es sich um eine Überweisungsgebühr, die während einer Wohnungsverkaufstransaktion der Genossenschaft an die Genossenschaft gezahlt wird. Die Gebühr ist technisch gesehen keine Steuer und daher nicht als Grundsteuer abzugsfähig. Die Höhe der Flip Tax und wer sie bezahlt (Käufer oder Verkäufer) ist von Genossenschaft zu Genossenschaft unterschiedlich. Die Informationen sind im Allgemeinen in den Eigentumsmietverträgen oder Genossenschaftsgesetzen des Gebäudes festgelegt.

• Zusätzliche Gebühren. Hypothekengebühren, Umschlüsselungskosten, Nebenkosten etc.

• New York State & NYC Übertragungssteuern (Nur Neubau-Eigentumswohnungen). (prevu.com)

Endlich

Wenn das Geschäft schließlich abgeschlossen ist, gibt der Käufer dem Verkäufer sein Geld. Der Verkäufer gibt dem Käufer die Urkunde (für Eigentumswohnungen) oder den Eigentumsvertrag (für Genossenschaften) und jeder macht mit seinem Leben weiter.